Договор купли-продажи земельного участка

Сделки с землёй обсуждаются устно, но оформляются в письменной форме. Документом, которым стороны устанавливают условия сделки купли-продажи и подтверждают намерения относительно земли, является договор купли-продажи.

Заключается купчая в простой письменной форме и регистрируется в УФРС. Стороны могут заключить договор и в нотариальной форме, с дальнейшей регистрацией в УФРС. Если основной договор заключался в нотариальной форме, то и возможные дополнительные соглашения в дальнейшем также заключаются в нотариальной форме.

Основной договор купли-продажи может заключаться не сразу. Как правило, основному договору предшествует предварительный. Такой договор необходим, если стороны намерены заключить сделку в будущем, а задаток необходимо оплатить в настоящем времени. При этом, документы могут быть ещё не в полной мере готовы к основной сделке.

В предварительном договоре покупатель и продавец указывают свои паспортные данные, адреса и контакты, определяют предметом договора землю определённой категории, расположенную по определённому адресу, имеющую кадастровый номер. Определяется дата заключения основного договора и стоимость земли. Также указывается размер задатка и сроки его оплаты. Важно также определить меру ответственности сторон за нарушение условий предварительного договора. При передаче задатка наличными деньгами составляется расписка. При перечислении денег на счет в банке указывается основание: задаток по предварительному договору, реквизиты продавца и дата договора.

Данные о земле в предварительном договоре должны соответствовать имеющимся на момент его заключения документам, но могут отличаться от данных документов к моменту заключения основного договора. Для этого и даётся время сторонам, чтобы внести уточнения. Предварительный договор и расписка – основные документы – доказательства в суде при возникновении спора.

К моменту заключения основного договора купли-продажи земли, как правило, документы удаётся привести в надлежащий вид и найти остальную часть денег для сделки. Необходимо учитывать, что если продавец в браке, то обязательно требуется нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на сделку. Также понадобятся: кадастровый паспорт земли, документы основания, выписка из ЕГРП, свидетельство о собственности на землю. Необходимо удостовериться, что земля имеет действительный адрес, соответствует категории и не обременена правами третьих лиц. При изучении межевого дела можно узнать всю необходимую информацию о земле. При наличии прав третьих лиц или обременений, выписка ЕГРП подтвердит существующие ограничения.

Договор купли-продажи земли является документом основанием для покупателя. Документом, удостоверяющим право, будет свидетельство о праве собственности, которое покупатель получит после регистрации сделки в УФРС. Одновременно вносятся изменения в кадастровый паспорт земли, где меняется собственник. Если уточняются границы земли, то меняется площадь земли. Данные, указанные в договоре купли-продажи должны строго соответствовать данным документов – оснований и кадастрового паспорта.

Договор купли-продажи земли оформляется в трёх экземплярах: по одному для сторон, а третий для УФРС. Все страницы договора прошиваются вместе с копией кадастрового паспорта и скрепляются подписями в последнем пункте договора и в месте сшива. Договор должен иметь дату и место его заключения. Оплата за землю по договору должна быть проведена до регистрации договора в УФРС. Если договор, по каким-то причинам будет утерян или повреждён, всегда можно заказать заверить дубликат договора в УФРС.

Полезно знать о категориях земель. Сельскохозяйственные земли предназначены для ведения сельского хозяйства, то есть для возделывания сельскохозяйственных культур. Земли поселений – для строительства жилья и ведения приусадебного хозяйства. В землях особо – охраняемых, как правило, расположены природные заповедники, места отдыха и оздоровления. В землях промышленного назначения возводятся и функционируют предприятия и производственные склады.

Земли можно переводить из одной категории в другую, если такие действия не будут запрещены законом. Так, например, сельскохозяйственные земли, возможно перевести в другие категории только в тех случаях, если эффективное использование такой земли невозможно. Но уже в 2014 году готовится законопроект, запрещающий перевод сельхозземель в другие категории. Рекреационный фонд также крайне сложно подготовить для сделки. Поэтому, заключая сделку, необходимо убедиться в том, что не будет ограничений во владении и пользовании землёй, а её назначение соответствует сведениям в документах.